El condominio de la vieja estancia

Una mujer había heredado derechos equivalentes a unas 25 hectáreas dentro de una antigua estancia de la zona de Berabevú, en el departamento Caseros. Pero esas hectáreas no formaban un lote propio: eran una parte indivisa dentro de un condominio con decenas de herederos. Me llamó para tasarla y buscar una salida. Su preocupación de fondo era otra: no quería dejarles ese problema a sus hijos.

Cuando bajé de la ruta hacia aquella antigua estancia de la zona de Berabevú, yo ya tenía una idea bastante clara del valor de esas tierras.

No porque existiera una cifra mágica para la hectárea de la zona.

La referencia surgía de los antecedentes que había ido recopilando durante años, de mi base de datos y del conocimiento de ese mercado rural.

Pero en este caso había una dificultad que cambiaba por completo la pregunta.

La señora que me había llamado hablaba de unas 25 hectáreas.

El problema era que esas 25 hectáreas no estaban en ningún lugar preciso del campo.

No podía señalar un alambrado y decir: “de acá hasta allá es mío”.

No existía ese lote.

Lo que ella tenía era una parte indivisa equivalente aproximadamente a 25 hectáreas dentro de un inmueble mucho mayor.

Y esa diferencia era el comienzo de toda la historia.

Una estancia que había pasado por varias generaciones

El origen del problema venía de mucho tiempo atrás.

Aquellas tierras formaban parte de una antigua y legendaria estancia de la zona de Berabevú, en el departamento Caseros, provincia de Santa Fe.

Con el paso de las generaciones llegaron sucesiones, ventas y particiones.

Lo que alguna vez había tenido una estructura mucho más concentrada terminó distribuido entre decenas de herederos y titulares.

El campo seguía produciendo. Estaba arrendado a una empresa agropecuaria y los propietarios recibían una renta.

Visto desde afuera, alguien podía pensar que aquello funcionaba razonablemente bien.

Había tierra. Había producción. Había un arrendamiento.

El problema aparecía cuando uno empezaba a mirar los papeles y las relaciones entre las personas.

Había titulares que vivían lejos. Algunos casi se habían desentendido de la cuestión. Otros no se hablaban entre sí. Parte de la administración se manejaba a distancia.

Y cada decisión podía requerir volver a entrar en una estructura familiar y documental que llevaba años acumulando complejidad.

En medio de todo eso estaba ella.

No quería dejarles ese problema a sus hijos

La señora quería ordenar su situación.

Ese fue el motivo por el que me llamó.

Mi trabajo comenzó con una tasación de inmuebles rurales, pero bastante rápido comprendí que detrás de la consulta había algo más importante.

Ella no quería que, cuando faltara, sus hijos heredaran también aquel problema.

No estaba pensando solamente en vender.

Estaba pensando en cortar una cadena.

Había recibido una parte indivisa de su abuelo y llevaba consigo una situación que había atravesado varias generaciones. Lo que quería era que sus hijos no tuvieran que incorporarse algún día al mismo condominio, con los mismos papeles, los mismos titulares y las mismas dificultades para tomar decisiones.

Ahí el trabajo dejó de ser únicamente una pregunta sobre valor.

La tasación seguía siendo necesaria.

Pero primero había que comprender exactamente qué tenía.

Antes de tasar, hubo que reconstruir la historia de los papeles

La documentación no estaba ordenada de manera que permitiera mirar una carpeta y entender inmediatamente la situación.

Tuve que empezar a reunir antecedentes.

Solicité declaratorias de herederos, subsistencias de declaratorias en la provincia de Santa Fe, antecedentes sucesorios, números de partida, planos y expedientes.

Había que reconstruir quién tenía qué parte y cómo se había llegado hasta allí.

Entre los antecedentes apareció incluso un expediente judicial relacionado con otra parte indivisa y acuerdos posteriores entre integrantes de la familia.

No era una historia documental sencilla.

Para esa tarea conté con el apoyo de mi esposa, que es escribana y me ayuda habitualmente a interpretar documentación vinculada con títulos, antecedentes y porcentajes.

Mi función no era actuar como abogado ni como escribano.

Como martillero y tasador, yo necesitaba comprender con precisión qué derechos estaba valuando y qué era lo que después podía tener una salida comercial.

Para ordenar los aspectos notariales y documentales correspondientes se recurrió a profesionales de esa especialidad.

Con toda esa información sobre la mesa recién podía hacerse correctamente la otra pregunta:

¿cuánto valía esa parte indivisa?

No era cuestión de multiplicar 25 hectáreas por un valor

Este fue uno de los aspectos más importantes de la tasación.

Por mis antecedentes y mi base de datos tenía referencias suficientes para analizar el valor de la tierra en esa zona.

También conocía las características generales de esos suelos.

En este caso aparecía la serie Hansen, dentro de tierras de muy buena aptitud de nuestra región.

La caracterización agronómica específica corresponde al ingeniero agrónomo. En mi trabajo como tasador, esa información forma parte de los elementos que integro con los antecedentes de mercado, la ubicación, el arrendamiento y las demás condiciones del inmueble.

Pero aun teniendo una referencia fundada del valor de la tierra, había una cuenta que no correspondía hacer de manera automática.

No podía tomar el valor de un buen lote independiente, multiplicarlo por 25 hectáreas y decir:

“Esto vale la parte de la señora”.

Porque ella no tenía un lote independiente de 25 hectáreas.

Tenía una parte indivisa dentro de un condominio con decenas de titulares y una historia sucesoria compleja.

Para un comprador externo, adquirirla significaba incorporarse a esa misma estructura.

No recibía un lote delimitado.

No recibía 25 hectáreas con un título individual y autonomía sobre esa superficie.

Entraba a compartir un inmueble y una situación preexistente con muchas otras personas.

Y eso tenía incidencia en la tasación y, especialmente, en su facilidad de comercialización.

Una parte indivisa no se comporta como un lote independiente

En mi experiencia, una parte indivisa con estas características suele requerir un ajuste respecto del valor proporcional que podría corresponder a un lote independiente, ordenado y con título propio.

No porque la tierra haya dejado de ser buena.

La tierra seguía siendo la misma.

Lo que cambiaba era qué se estaba comprando.

El comprador debía aceptar el condominio, los demás titulares, la historia documental y las limitaciones propias de no estar adquiriendo una parcela físicamente individualizada.

Por eso, una parte indivisa pequeña puede resultar bastante más difícil de colocar en el mercado que un lote independiente de superficie equivalente.

Había, sin embargo, una situación diferente.

Si quien compraba ya estaba dentro del condominio, el análisis podía cambiar.

Para ese comprador, incorporar otra parte no significaba entrar desde afuera a una estructura compleja que desconocía.

Significaba aumentar los derechos que ya tenía dentro del mismo inmueble.

Esa diferencia terminó siendo determinante en esta historia.

La tasación fue el comienzo, no el final

Después de determinar el valor había que encontrar una salida posible.

Y ahí comenzó otra parte del trabajo.

Tuve que contactar personas. Explicar situaciones. Ubicar herederos. Intentar acercar posiciones entre gente que llevaba años relacionada con la misma tierra pero que no necesariamente compartía la misma mirada sobre qué hacer con ella.

Uno de los herederos vivía en Uruguay y prácticamente se había apartado del asunto.

Su parte representaba aproximadamente unas 12,5 hectáreas equivalentes, también indivisas.

En aquel caso concreto fue necesario instrumentar autorizaciones y un poder para poder avanzar con los trámites correspondientes a sus derechos y posteriormente con la operación.

No menciono esto como una regla jurídica aplicable a cualquier condominio. Fue simplemente lo que hubo que resolver en este caso, con intervención de los profesionales correspondientes.

Ese heredero finalmente decidió avanzar.

Su hermana, en cambio, no quiso vender.

Y ahí aparece otra realidad de los campos heredados.

Las familias no toman decisiones como si fueran una sola persona.

Uno quiere vender. Otro quiere conservar. Otro vive lejos. Otro prefiere no involucrarse. Otro puede tener motivos completamente diferentes.

No hace falta que alguno esté equivocado para que el problema sea difícil.

Alcanza con que sus intereses sean distintos.

El comprador apareció adentro del propio condominio

Durante el proceso hablé con distintos integrantes de la familia.

Encontrar un comprador externo para aquellas partes indivisas no era sencillo.

Había que explicar qué se compraba, qué no se compraba y en qué estructura iba a incorporarse el interesado.

Hasta que apareció una alternativa mucho más lógica.

Uno de los propios herederos estaba dispuesto a comprar.

Era una persona con la que había podido conversar bien durante las gestiones y que, además, ya tenía intereses rurales en las cercanías.

Pero lo más importante era otra cosa:

ya estaba dentro del condominio.

No había que convencerlo de entrar en aquella estructura.

Ya la conocía.

Lo que iba a hacer era aumentar su parte.

Finalmente adquirió los derechos de la señora y los del heredero que vivía en Uruguay.

En total se transfirieron derechos equivalentes a casi 40 hectáreas.

Y acá vale la pena detenerse una vez más.

No se vendió un lote de casi 40 hectáreas.

No había un alambrado que encerrara esas hectáreas ni una parcela independiente esperando ser entregada.

Se transfirieron partes indivisas equivalentes, en conjunto, a casi 40 hectáreas dentro de un inmueble mayor.

Esa diferencia es central para entender todo el caso.

El condominio siguió. El problema de ella, no.

Aquella operación no arregló la historia completa de la antigua estancia.

Quedaban otros herederos.

Quedaban otras partes.

Quedaban desacuerdos y cuestiones que los demás propietarios tendrían que seguir resolviendo.

Mi intervención tampoco pretendía solucionar la vida de todas las personas vinculadas con aquel condominio.

La señora me había llamado por una cuestión concreta.

Quería entender qué tenía.

Quería saber cuánto valía.

Y quería encontrar una manera posible de salir.

Eso fue lo que finalmente pudo hacer.

Años después ella falleció.

Hasta hoy mantengo una buena relación con sus hijos.

Y cuando vuelvo a pensar en aquella tasación, no es el suelo, la cantidad de titulares ni siquiera la cantidad de hectáreas lo primero que recuerdo.

Recuerdo por qué me había llamado.

Ella había heredado un problema que venía de otras generaciones.

Y había tomado una decisión para que no siguiera de largo.

Quería dejarles cosas a sus hijos.

Pero aquella parte indivisa no quería que fuera una de ellas.

Qué enseña este caso sobre una parte indivisa de un campo

Una parte indivisa equivalente a determinada cantidad de hectáreas no significa necesariamente que exista un lote físicamente delimitado de esa superficie.

La persona puede tener un porcentaje de derechos sobre un inmueble mucho mayor.

Por eso, cuando se tasa una parte indivisa, no alcanza con conocer cuánto podría valer la hectárea de un lote independiente y hacer una multiplicación.

Hay que entender qué derechos se están valuando, cómo está formado el condominio, cuál es la situación documental, qué posibilidades reales de comercialización existen y quién podría tener interés en adquirir esa parte.

En este caso, la calidad de la tierra era importante.

El arrendamiento era importante.

Los antecedentes de mercado eran importantes.

Pero también lo era algo que no podía verse mirando solamente el campo:

la forma en que esa propiedad estaba compartida entre las personas.

Y al final, justamente ahí apareció la salida.

El comprador no vino desde afuera.

Ya estaba adentro.

Preguntas frecuentes sobre partes indivisas y condominios rurales

¿Qué significa tener una parte indivisa de un campo?

Significa tener derechos sobre un inmueble compartido con otros titulares sin que necesariamente exista una parcela física individual que corresponda exclusivamente a esa persona. Una parte puede expresarse como un porcentaje o como una cantidad equivalente de hectáreas, pero eso no significa que esas hectáreas formen un lote separado.

¿Una parte indivisa vale lo mismo que un lote independiente de igual superficie?

No necesariamente. En este caso, al hacer la tasación tuve en cuenta que el comprador no adquiría un lote físicamente delimitado, sino derechos dentro de un condominio numeroso y con una historia sucesoria compleja. Esa circunstancia afectaba las posibilidades de comercialización y debía formar parte del análisis de valor.

¿Qué tuve que analizar para tasar este caso?

Integré mis antecedentes y base de datos de valores de tierras de la zona con las características del inmueble, la información disponible sobre los suelos, el arrendamiento y, especialmente, la condición de parte indivisa. También fue necesario reconstruir antecedentes sucesorios y documentales para comprender con precisión qué derechos tenía la propietaria.