Una herencia que no podía dividirse en partes iguales

Dividir un campo entre herederos puede parecer sencillo cuando cada uno tiene un tercio. En este caso, la tierra terminó demostrando que repartir superficie no era lo mismo que repartir valor.

Durante muchos años, aquel campo había sido uno solo.

Un solo establecimiento, una sola familia y un padre que probablemente creyó haber dejado las cosas ordenadas.

En vida había realizado una donación con reserva de usufructo. A cada uno de sus tres hijos le correspondía un tercio.

En los papeles estaba claro.

Un tercio para cada uno.

Lo que el hombre no había podido prever era que, con los años, sus tres hijos iban a construir vidas completamente distintas.

Y que algún día alguien tendría que llevar aquellos tres tercios del papel a la tierra.

Tres hermanos y tres maneras de mirar el mismo campo

Uno de los hermanos se había convertido en contratista rural.

Tenía maquinaria, trabajaba campos de terceros y también establecimientos vinculados a la familia de su esposa, en la zona de Bell Ville. Seguía viniendo con frecuencia por aquellos caminos y conocía muy bien la capacidad productiva de esas tierras.

Para él, el campo era trabajo.

Era suelo, rinde, oportunidad productiva.

La hermana había tomado otro camino.

Había estudiado en Rosario y, con el tiempo, se había radicado en el exterior. Su vida estaba lejos de allí y durante años prácticamente no había recibido una renta concreta de aquella propiedad.

Para ella, el campo seguía siendo patrimonio familiar, pero también era un capital que debía producir algo.

El hermano menor era diferente.

Soltero, más bohemio, había construido su mundo en la parte baja del establecimiento.

Tenía un pequeño rodeo, algunos animales, una granja y un rancho cerca de la costa. Le gustaban el río, las aves, los árboles y esa forma de vida sencilla que había ido armando prácticamente con sus propias manos.

Había hecho mucho con poco.

Y estaba feliz ahí.

Tampoco las 186 hectáreas eran iguales

Ese era el otro problema.

El campo no podía pensarse como una superficie uniforme.

Había una fracción agrícola relativamente pequeña, pero extraordinariamente productiva.

Los hermanos lo sabían desde siempre. Su propio padre había hablado muchas veces de aquella tierra.

Una franja de serie Hansen 1 atravesaba parte del establecimiento, con una capacidad productiva muy elevada y un índice de productividad por encima de 90.

Los rindes históricos acompañaban lo que decía el suelo.

Después estaba la zona de la casa.

Una construcción antigua pero mantenida, todavía utilizable, acompañada por un viejo galpón de ladrillos. Las mejoras ocupaban aproximadamente dos hectáreas sobre una franja de tierra razonablemente buena, aunque no era allí donde aparecía la máxima calidad agrícola del campo.

Y finalmente estaba la costa.

Monte de chañares y espinillos.

Pasturas.

Bajo.

Río.

Era una superficie importante y muy diferente de aquella tierra agrícola.

También tenía sus dificultades. El acceso de pescadores o cazadores había provocado alguna vez problemas con alambrados. Productivamente, no podía compararse hectárea por hectárea con la mejor parte del establecimiento.

Sin embargo, era un monte nativo extraordinario.

Y para uno de los hermanos era mucho más que eso.

Era su casa.

Cuando murió el padre, apareció la pregunta que nadie había querido hacer

La hermana volvió del exterior.

Y planteó su posición con claridad.

Quería disponer de su parte.

Si alguno de sus hermanos quería comprarla, estaba dispuesta a escucharlo. De lo contrario, prefería vender.

Además existía una alternativa concreta.

Un hombre de Rosario venía preguntando desde hacía años por aquel campo. Le gustaba la zona, le gustaba el río y estaba dispuesto a comprar.

Pero había puesto una condición:

quería las 186 hectáreas completas.

Y pagaba de contado.

Eso cambió la conversación.

Porque para venderle había que vender todo.

Y uno de los hermanos no estaba dispuesto.

“Esta parte me la quedo yo”

El hermano menor fue terminante.

No quería vender la costa.

No quería vender el monte.

No quería abandonar los animales ni el lugar donde había hecho prácticamente toda su vida adulta.

Pero tampoco pretendía quedarse con 62 hectáreas simplemente porque 186 dividido tres daba ese resultado.

Su razonamiento era sencillo:

si a él le correspondía la parte baja, el monte y la costa, necesitaba recibir una superficie mayor que el hermano que se quedara con la tierra agrícola.

Y tenía razón en algo fundamental:

una hectárea no vale lo mismo por el solo hecho de llamarse hectárea.

Ahí apareció el verdadero problema.

La cuenta matemática era perfecta.

La división económica, no.

La alternativa familiar

El hermano contratista tampoco quería vender el establecimiento completo.

Él estaba dispuesto a comprarle la participación a su hermana.

Su intención era quedarse con la parte agrícola, continuar trabajando la tierra y dejar al hermano menor una superficie considerablemente mayor en el sector de monte y costa.

Pero había una dificultad.

No podía pagarle de contado.

Necesitaba cinco años de financiación.

Incluso intentó agregar a la propuesta algo que para él tenía un enorme valor sentimental: que su hermana pudiera seguir utilizando la casa familiar cuando regresara a la Argentina.

Pero ella ya sabía que probablemente no volvería.

La casa no era lo que la hacía dudar.

Lo que la hacía dudar eran sus hermanos.

Porque del otro lado tenía un comprador dispuesto a pagar todo ahora.

Y del lado de la familia tenía que esperar cinco años.

La llamada

En ese momento me llamó el hermano contratista.

Lo conocía de su actividad en la zona.

No comenzó hablándome de rindes, de suelos ni de precio por hectárea.

Me dijo:

“Mi hermana quiere vender y necesito saber si puedo comprarle su parte.”

Ahí comenzó mi trabajo.

Me recibió en la costa

Cuando llegué al establecimiento no me recibió quien me había llamado.

El contratista ya le había avisado a su hermano que yo iba a recorrer el campo y fue el menor quien me esperaba abajo, cerca del río.

Casi antes de empezar me dejó clara su posición.

“Esta parte me la quedo yo.”

De alguna forma, estaba intentando condicionarme antes de que hubiera visto el resto del establecimiento.

Le expliqué algo que considero fundamental en este tipo de trabajos:

mi análisis tenía que ser objetivo.

Pero también le dije que, en una partición, me interesa escuchar a todas las partes.

No para modificar arbitrariamente el valor.

No para favorecer a uno u otro.

Sino porque una buena partición no consiste solamente en medir hectáreas. Hay que entender qué necesita cada persona y qué representa para ella cada sector del campo.

A veces, lograr una solución razonable evita conflictos familiares que después duran años y terminan perjudicando a todos.

Un lugar que también me obligaba a ser objetivo

Empezamos por su mundo.

El rancho.

Los animales.

Los cercos.

El monte.

La costa.

Y reconozco que ahí también tuve que hacer un ejercicio personal.

A mí esos lugares me encantan.

Me gustan los montes, los ríos, las aves y esas partes del campo que muchas veces tienen un valor difícil de explicar únicamente desde una planilla.

Pero precisamente por eso tenía que abstraerme.

Mi gusto personal no podía convertirse en el valor del inmueble.

Lo que sí me impresionó fue el estado del lugar.

El monte estaba cuidado.

Los cercos, prolijos.

Todo tenía señales de uso y mantenimiento.

No era simplemente una superficie baja abandonada al fondo de un campo.

Había alguien que había hecho allí una vida.

Después comenzamos a subir hacia la zona agrícola.

El campo empezaba a mostrar sus diferencias

A simple vista ya podían verse algunas señales.

En los rastrojos, determinados pastos aparecían con mayor vigor en sectores donde había mejores condiciones de humedad y fertilidad.

La parte topográficamente más alta no era necesariamente la mejor.

Había una franja intermedia, con una pequeña planicie, donde la vegetación se mostraba más fuerte.

El suelo parecía expresarse antes incluso de mirar un mapa.

Pero una tasación rural no podía terminar con esa impresión.

Había que comprobarla.

De la recorrida al análisis técnico

Yo ya había llegado al campo con información previa.

Conocía el paso de una franja de serie Hansen 1 por el establecimiento.

Analicé su capacidad de uso y su índice de productividad.

Incorporé los rindes históricos que me había proporcionado el hermano contratista.

Trabajé con imágenes satelitales.

Sobrevolé el establecimiento con el dron.

Analicé la superficie de los distintos ambientes.

También estudié los antecedentes hídricos.

Uno de los hermanos me había asegurado que aquella zona baja nunca se inundaba.

Eso era importante, pero no podía limitarme a su palabra.

Busqué antecedentes históricos y, de acuerdo con la información que pude relevar, no aparecían inundaciones frecuentes que justificaran tratar aquel sector como un ambiente habitualmente anegable.

Finalmente incorporé comparables de operaciones realizadas en la zona, especialmente para la tierra agrícola de mayor calidad, y referencias de arrendamientos.

La recorrida me había dado una primera lectura.

El trabajo técnico tenía que confirmarla.

Dividir un campo entre herederos: el error de 62, 62 y 62

Las 186 hectáreas divididas matemáticamente entre tres daban 62 hectáreas para cada hermano.

Pero después de analizar el establecimiento, esa solución tenía poco sentido.

Una fracción de 62 hectáreas con la mejor tierra agrícola podía representar un valor muy distinto de otras 62 hectáreas formadas principalmente por monte, bajo y costa.

La solución tenía que construirse sobre valor, no solamente sobre superficie.

Finalmente, la propuesta contempló aproximadamente 74 hectáreas para el hermano menor, concentrando buena parte de la costa, el monte y el ambiente donde había construido su vida.

El hermano contratista, luego de adquirir la participación de su hermana, quedaría con aproximadamente 112 hectáreas, incluyendo unas 50 hectáreas de la fracción agrícola de mayor calidad, además de la casa y el galpón.

Las famosas 62 hectáreas de la hermana nunca fueron un lote que hubiera que dibujar obligatoriamente en el plano.

Eran la expresión matemática de su tercio.

Lo verdaderamente importante era determinar qué valor representaba ese tercio y cómo podía compensarse de manera razonable.

Y entonces volvió a aparecer el padre

La solución técnica permitió poner números donde antes había solamente posiciones.

Pero los números no resolvieron todo.

Hubo conversaciones largas.

Y en una de ellas apareció un recuerdo.

Mucho antes, cuando todavía vivía la madre, el padre había hablado con sus hijos.

La hija ya se preparaba para irse a estudiar y él empezaba a comprender que quizá los tres no iban a quedarse ligados al campo de la misma manera.

Probablemente cuando hizo aquella donación pensó que la empresa familiar continuaría.

Pero también había algo más profundo en lo que les había transmitido.

No quería imponerles una vida.

Quería que cada uno pudiera hacer aquello que realmente sintiera.

Y muchos años después, esa conversación volvió a tener sentido.

Uno quería trabajar la mejor tierra.

Otro quería quedarse junto al río.

Ella había hecho su vida lejos.

El padre les había dejado el mismo patrimonio.

Pero nunca había esperado que construyeran la misma vida.

Cinco años

Finalmente la hermana aceptó la financiación propuesta por su hermano.

Cinco años.

No fue solamente una concesión familiar.

En el lugar donde vivía estaba negociando la compra de una quinta en las afueras de la ciudad y había conseguido una financiación con un plazo semejante.

Los tiempos, de alguna manera, terminaron encajando.

El contratista pudo comprarle su participación.

El hermano menor conservó el monte, la costa y el lugar donde quería seguir viviendo.

Y la hermana pudo transformar su parte del patrimonio familiar en algo que tenía sentido para la vida que había elegido.

No siempre dividir es cortar en partes iguales

Todavía hoy pienso en aquel campo cuando aparecen consultas por condominios, herencias o particiones.

Porque la primera tentación suele ser mirar la superficie.

Cuántas hectáreas hay.

Cuántos propietarios son.

Cuánto le “tocaría” matemáticamente a cada uno.

Pero un campo puede tener ambientes productivos completamente distintos.

Puede tener mejoras.

Accesos diferentes.

Suelo de distinta capacidad.

Agua.

Monte.

Historia.

Y además hay personas.

Personas que muchas veces no quieren lo mismo.

Por eso, en una partición, la tasación técnica es la base. Pero escuchar a las partes también puede ser determinante para encontrar una solución que sea económicamente defendible y, al mismo tiempo, posible.

El padre había repartido la propiedad en tres partes iguales.

Con los años, sus hijos entendieron que no les había dejado tres vidas iguales.

Y quizá ese fue el verdadero reparto.

¿Vos qué hubieras hecho?

¿Hubieras vendido las 186 hectáreas de contado al comprador externo?

¿O habrías buscado una forma de conservar el campo dentro de la familia, aun aceptando plazos y una división desigual en superficie?